Le gestionnaire immobilier régional a déposé une demande d’introduction en bourse sur le Nasdaq qui la valoriserait à environ 100 millions de dollars et lui donnerait un ratio cours/bénéfice bien plus élevé que la plupart de ses concurrents
Les points clés à retenir
- Dalu International a déposé une demande d’introduction en bourse sur le Nasdaq qui pourrait lui rapporter environ 8 millions de dollars et donner à la société un ratio cours/bénéfice d’environ 57
- La société de gestion immobilière affiche des marges bien plus élevées que la plupart de ses concurrents à mesure qu’elle se transforme en un fournisseur de services de location plus rentables.
Le marché immobilier chinois n’a guère été un endroit accueillant pour les investisseurs ces jours-ci, les prix continuant de baisser et des milliers de projets restant inachevés en raison du manque de fonds et de la faible demande. Mais cela ne décourage guère Dalu International Group Ltd., un fournisseur de services de gestion immobilière régional, qui vise à lever un montant relativement modeste de 8 millions de dollars lors de sa prochaine introduction en bourse sur le Nasdaq, selon une déclaration de la société cette semaine.
Les sociétés de gestion immobilière sont l’un des rares groupes à être restés rentables de manière constante pendant la baisse du marché immobilier chinois, ne comptant principalement que sur des frais de gestion réguliers pour leurs revenus. Cependant, ce groupe est également soumis à une certaine pression, comme en témoignent les données du prospectus de Dalu que nous décrirons dans un instant.
Cette IPO est quelque peu inhabituelle pour un certain nombre de raisons, la principale étant le choix de Dalu de s’introduire en bourse sur le Nasdaq. Près de l’ensemble de ses concurrents sont cotés à Hong Kong, où les investisseurs sont assez familiers avec tout ce qui concerne le marché immobilier chinois. Peut-être que Dalu fait ce choix pour cette raison exacte, car elle cherche également une évaluation assez riche par rapport à nombre de ses concurrents cotés à Hong Kong.
Dalu semble mériter une telle évaluation grâce à ses marges impressionnantes, qui semblent être le résultat de son récent passage de services de gestion immobilière traditionnels à des services de location plus lucratifs. Ces services sont devenus sa principale source de revenus depuis qu’il a commencé son activité il y a à peine trois ans.
La société offre également une chance relativement unique aux investisseurs d’acheter une société de gestion immobilière très régionale qui espère s’étendre au-delà de sa base de Chengdu, capitale de la province du Sichuan, dans le sud-ouest de la Chine. Elle affirme qu’elle prévoit d’utiliser la moitié du produit de son introduction en bourse pour des investissements stratégiques, notamment des acquisitions et des coentreprises qui pourraient l’emmener au-delà de sa base actuelle, où elle gère une douzaine de biens commerciaux et résidentiels, et fournit des services de sous-location pour trois autres.
Avant de nous pencher sur ses chiffres financiers, nous examinerons de plus près les objectifs de collecte de fonds de la société, qui montrent pourquoi elle se pense si bien. Dalu a déclaré qu’il prévoyait de vendre 1,5 million d’actions au prix unitaire compris entre 4 et 6 dollars, soit 7,7 % de son capital élargi. Cela valoriserait la société à environ 100 millions de dollars.
Cette valeur marchande et le dernier bénéfice annuel de la société lui donneraient un ratio cours/bénéfice (P/E) assez élevé de 57. D’autres concurrents cotés à Hong Kong, qui sont tous bien plus importants, se négocient à des multiples beaucoup plus bas, notamment Jinmao Services (0816.HK) à seulement 6,7, Onewo (2602.HK) à 15, et le plus petit Yuexiu Services (6626.HK) à 9,2.
Une partie des faibles évaluations de ses concurrents peut être due au fait que la plupart d’entre eux sont des filiales de grands promoteurs immobiliers cotés en bourse qui perdent actuellement beaucoup d’argent. Les investisseurs pourraient craindre que ces sociétés-mères cherchent à soutirer des fonds à leurs sociétés de gestion immobilière, l’un de leurs rares actifs rentables. En fait, Dalu International est également contrôlé par un promoteur immobilier, Dalu Group, qui fournit actuellement environ un quart des revenus de Dalu International.
Le seul concurrent qui s’approche de ce que Dalu cherche en termes d’évaluation est KE Holdings (BEKE.US; 2423.HK), le principal fournisseur chinois de services de courtage immobilier, dont le P / E actuel s’élève à 47.
Des marges élevées
Dit, nous examinerons de plus près les données financières de Dalu International, y compris les marges brutes qui semblent solides. Dans le même temps, ces données financières montrent que même les gestionnaires d’actifs immobiliers sont maintenant sous pression, car les logements vacants augmentent et les propriétaires sont moins disposés à payer de fortes frais de gestion dans un contexte de ralentissement économique et de marché immobilier faible.
La société opère sur un marché chinois des services de gestion immobilière qui devrait croître de 4,5 % chaque année à partir de 2020 pour atteindre 108 milliards de dollars d’ici 2027, selon les données de marché de tiers du prospectus. Dalu souligne également que le caractère régional du marché le rend très fragmenté, offrant ainsi des opportunités de consolidation.
Le chiffre d’affaires de Dalu a augmenté de 3 % à 2,84 millions de dollars au cours des six mois jusqu’en septembre dernier, soit la première moitié de l’exercice fiscal de la société, contre 2,76 millions de dollars à la même période l’année précédente. Cela a marqué un net ralentissement par rapport à la croissance du chiffre d’affaires de 15,7 % d’une année sur l’autre enregistrée par la société au cours de l’exercice clos en mars 2024, période où le chiffre d’affaires a atteint 5,54 millions de dollars.
Un facteur majeur derrière ce ralentissement a été la baisse des frais facturés par la société pour ses services. Les frais pour les biens résidentiels gérés par la société sont passés à 0,34 dollar par mètre carré au cours des six mois se terminant en septembre 2024 contre 0,35 dollar 12 mois plus tôt. Les frais de gestion de biens commerciaux ont suivi la même tendance au cours de cette période, chutant à 1,71 dollar par mètre carré contre 1,75 dollar un an plus tôt. Auparavant, les frais de gestion résidentielle avaient progressé de 46 % lors de l’exercice précédent, tandis que les frais de gestion commerciale avaient augmenté de 14 %.
“Actuellement, l’offre d’espaces de bureau et de commerces de détail augmente alors que les taux d’occupation sont en baisse”, a déclaré la société. “Comment attirer et fidéliser les locataires et les clients est devenu un défi majeur dans nos activités commerciales.”
Malgré cela, Dalu a réussi à enregistrer une marge brute de 44,2 % au cours des six mois se terminant en septembre dernier – soit presque le double ou plus par rapport à celles de Jinmao Services lors de la première moitié de l’année dernière (24,6 %), de Yuexiu Services (25,9) et de Country Garden Services (21,2).
Un des principaux facteurs derrière ses marges élevées semble être l’introduction de Dalu dans les services de location en avril 2022, qui ont des marges plus élevées que les services de gestion. Le prospectus montre que ces services de location représentent désormais plus de la moitié des revenus totaux de la société, soit environ 60 % lors de son dernier exercice, le reste provenant principalement de la gestion immobilière.
Sur sa ligne de résultat, Dalu a enregistré un bénéfice net de 878 000 dollars pour les six mois se terminant en septembre dernier, soit +4,8 % en glissement annuel. Ce type de croissance des bénéfices, combiné à une croissance du chiffre d’affaires de 3 %, est loin d’être impressionnant et est en fait inférieur à la plupart de ses concurrents. Mais Dalu espère probablement que les investisseurs se concentreront sur ses marges, ainsi que sur son potentiel de consolidation, alors qu’elle veut coter ses actions à New York – plutôt qu’à Hong Kong – pour profiter du manque de familiarité relative des investisseurs avec les complexités du marché immobilier chinois.