Le secteur du logement abordable est en train de se transformer en silence. Pendant des années, le logement abordable a été perçu comme une obligation morale. Aujourd’hui, avec une politique fédérale attirant l’attention sur la question et une expansion des fonds en capital-investissement, les investisseurs le considèrent désormais comme une opportunité d’affaires stratégique et évolutive. L’alignement public-privé ouvre des opportunités de financement qui étaient auparavant hors de portée – et le sentiment des investisseurs évolue de l’intérêt vers l’action.
La loi ROAD to Housing Act de 2025 est un catalyseur. En élargissant les allocations des crédits d’impôt pour le logement à faible revenu (LIHTC) et en abaissant les barrières de financement, la loi offre de meilleures opportunités aux investisseurs et aux promoteurs.
Partenariats public-privé à grande échelle
Les partenariats public-privé (PPP) sont souvent associés à de grands projets d’infrastructure, mais ils représentent de plus en plus des opportunités pour le logement collectif. Le projet d’infrastructure de l’Université de Californie-Merced, d’un montant de 1,2 milliard de dollars, et la rénovation du Gateway Arch Park à hauteur de 337 millions de dollars ont fait la une des journaux en tant qu’histoires à succès de PPP. Si les développements abordables de logements multifamiliaux dans des états comme la Géorgie sont passés largement inaperçus dans les médias, ils ont néanmoins attiré l’attention de grandes firmes nationales de capital-investissement, de syndicateurs et d’investisseurs institutionnels.
Selon CohnReznick, le programme LIHTC a levé 28,9 milliards de dollars en capitaux d’investisseurs en 2024, soit une augmentation de 7,6 % par rapport aux années précédentes, principalement grâce à la participation des banques motivée par la CRA et une forte demande des investisseurs institutionnels non bancaires.
Les leaders institutionnels font preuve de confiance
Plusieurs grandes sociétés de capital-investissement et gestionnaires de fonds soulignent une confiance croissante. Goldman Sachs a lancé son Urban Investment Group avec un fonds de 75 millions de dollars en 2001, le fusionnant plus tard avec le Global Special Situations Group et s’engageant à hauteur de 8 milliards de dollars en 2019. Le groupe allie capital-investissement et investisseurs LIHTC pour financer des projets à l’échelle nationale, avec un accent particulier sur les partenariats avec des promoteurs noirs.
Les premiers investissements comprenaient 80 unités abordables à Rome, en Géorgie ; plus récemment, le groupe a participé à la construction du 1709 Surf Avenue, un immeuble résidentiel de 11 étages à Brooklyn.
Hunt Capital a établi un partenariat avec une banque, des agences locales et étatiques, et une filiale de l’Office du logement de la ville d’Austin pour développer Cady Lofts, qui a ouvert ses portes en avril. La firme a fourni 13,8 millions de dollars en capitaux fédéraux LIHTC à 9 % et 1 million de dollars par le biais d’un nouveau fonds LIHTC au Texas. Au total, neuf entités ont apporté un financement d’une forme ou d’une autre.
Quatre mois plus tard, l’investissement de 12,5 millions de dollars de Hunt Capital via les crédits LIHTC fédéraux a été célébré lors de l’ouverture d’un projet d’appartements à revenus mixtes à Kansas City, dans le Missouri. La firme a établi un partenariat avec un syndicat LIHTC du Missouri, UMB Bank, le fournisseur de capitaux fédéraux LIHTC et un prêt de construction, ainsi que Guadalupe Centers, un centre de services sociaux fondé en 1919.
Notre firme s’est associée à Avanti Residential, qui possède 10 000 unités réparties sur 40 propriétés dans sept États, pour développer une communauté multifamiliale de 30 millions de dollars à New Port Richey, en Floride. L’investisseur et opérateur multifamilial basé à Denver utilise sa plateforme d’investissement affiliée, Avanti Residential Housing, pour fournir un financement LIHTC.
La certitude du marché grâce à la politique
Le programme LIHTC reste la colonne vertébrale du financement du logement abordable. La loi ROAD to Housing Act renforce cette colonne vertébrale de deux manières essentielles.
Selon l’analyse de Cherry Bekaert, la législation marque une augmentation permanente de 12 % à partir du plafond des crédits au logement de l’État pour les allocations LIHTC à 9 % à partir de 2026. Étant donné que les États pourront attribuer davantage de crédits aux projets admissibles, le cabinet de conseil s’attend à ce que cela conduise à la création de plus de projets de logements abordables à l’échelle nationale.
La loi réduit également, de 50 % à 25 %, le montant du financement par obligation exonérée d’impôt pour les programmes mis en service après le 31 décembre qui doivent être garantis afin de bénéficier du LIHTC à 4 %. Elle subventionne 30 % des coûts des unités à faible revenu dans un projet de développement. Cherry Bekaert prévoit que cette baisse des barrières au financement pourrait rendre les PPP plus populaires.
Pourquoi cette opportunité séduit-elle les investisseurs ?
Pour les investisseurs institutionnels, les PPP soutenus par le LIHTC présentent plusieurs caractéristiques intéressantes :
- Crédits d’impôt : Les investisseurs institutionnels qui achètent des allocations LIHTC bénéficient d’une réduction au dollar près de leurs impôts fédéraux, à réclamer annuellement sur une période de dix ans.
- Diversification du portefeuille : Le logement abordable apporte une diversité géographique et démographique avec des taux historiquement faibles de saisie et de recouvrement de crédit.
- Alignement réglementaire : Les investissements répondent aux objectifs de la loi communautaire de réinvestissement (CRA) et assurent une conformité simplifiée en investissant dans des fonds propres.
- Profil de risque plus faible : Les investissements LIHTC présentent généralement un profil de risque plus faible. Ils ressemblent plus à des instruments à revenu fixe qu’à des investissements immobiliers directs, avec un flux de trésorerie d’exploitation minimal et des revenus nominaux qui réduisent considérablement le risque de plus-value.
La voie à suivre
Grâce à la nouvelle loi et à l’ouverture du marché qui génèrent davantage de flux d’accords et d’opportunités de syndication, les investisseurs institutionnels peuvent participer à davantage de projets et avec des fonds plus importants. Les participants actuels devraient repenser leurs plans pour 2026, et les nouveaux venus devraient s’informer davantage auprès des fonds et des promoteurs, ainsi que prendre en considération leurs choix géographiques et démographiques pour leur marché.
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