Une nouvelle recherche du Center for Retirement Research de Boston College a indiqué un revers financier pour les propriétaires qui attendent d’avoir atteint la soixantaine ou plus pour vendre leur bien, les vendeurs plus âgés ayant tendance à accepter des prix inférieurs à ceux de leurs homologues plus jeunes. Cette décote liée à l’âge intervient sur un marché déjà en train de changer de camp, les acheteurs devenant les principaux acteurs alors que les taux hypothécaires plafonnent autour de 6,3 % et que, en décembre, Redfin a dénombré 47 % de vendeurs en plus que d’acheteurs au niveau national – des conditions décrites comme étant favorables aux acheteurs.
Le brief du CRR a conclu qu’un vendeur de 80 ans reçoit environ 5 % de moins que les vendeurs dans la quarantaine ou la cinquantaine pour une maison détenue environ 11 ans. En utilisant un prix de vente typique de 405 400 dollars – cité comme étant la médiane nationale en décembre – cette décote s’élève à environ 20 270 dollars, et l’écart se creuse avec l’âge.
L’âge est-il le nouveau risque en immobilier ?
Comme l’a rapporté CNBC, de nombreux propriétaires plus âgés restent sur place – Freddie Mac a constaté que 68 % des propriétaires de la génération du baby-boom prévoient de rester dans leur maison – ce qui contribue à maintenir l’inventaire à un niveau bas. Mais lorsque ces propriétaires vendent, ils le font peut-être plus tard que les générations précédentes, ce qui peut entrer en collision avec les difficultés d’accessibilité d’aujourd’hui.
Les coûts d’emprunt restent un facteur clé : les taux hypothécaires ont été maintenus près de 6,3 %, et le chef économiste de Realtor.com, Danielle Hale, a déclaré qu’elle s’attendait à ce que les taux restent à ce niveau en 2026.
Les tendances des prix suggèrent également une marge de manœuvre moindre pour les vendeurs qui ont besoin d’un prix élevé : les données du HUD ont estimé le prix médian intérieur à 410 000 dollars au 2e trimestre 2025, soit une augmentation d’environ 27 % depuis 2019, tandis que la croissance s’est refroidie depuis 2023. Dans ce contexte, une maison qui présente un entretien différé peut se démarquer pour les mauvaises raisons, en particulier lorsque les inscriptions augmentent sur les marchés à forte offre.
Pourquoi vendre tard peut vous coûter des milliers
Un moteur est l’état de la propriété : la recherche lie les résultats les plus faibles aux réparations retardées et à un nombre moins important de mises à jour, ce qui peut faire baisser les offres même après avoir tenu compte de l’emplacement de la maison et de l’évolution du marché au sens large. Dans un environnement favorable aux acheteurs, ce type d’usure visible peut devenir un plus grand atout pour les clients qui poussent à obtenir des prix plus bas ou des crédits de réparation.
L’autre problème est la manière dont la maison est commercialisée, les propriétaires plus âgés étant plus susceptibles d’utiliser des transactions privées qui ne sont jamais répertoriées dans le MLS, ce qui limite la pression des offres et attire souvent les investisseurs acheteurs. Cela prend plus d’importance lorsque les acheteurs ont le choix, en particulier dans les métros de la Sun Belt où l’offre a augmenté et où l’écart entre vendeurs et acheteurs est frappant – Austin a été cité à environ 128 % de vendeurs en plus que d’acheteurs, avec Fort Lauderdale autour de 125 % et Nashville près de 111 %.
L’analyse du CRR a lié les dossiers de transactions CoreLogic – tels que les dates, les prix et les types d’actes – aux dossiers d’inscription des électeurs pour estimer l’âge des vendeurs, et elle a également utilisé des méthodes de revente sur les mêmes propriétés au fil du temps en utilisant des données de 1998 à 2022.
Réponse législative à la crise du logement
Ce contexte est opportun, car les législateurs viennent récemment de voter un vaste projet de loi bipartisan sur le logement visant à faire face à la crise de l’accessibilité. Le Housing for the 21st Century Act a été voté à la Chambre des représentants par 390 voix contre 9. Cette loi encourage les collectivités locales à construire davantage de logements et à réduire les obstacles à la construction, reflétant une reconnaissance croissante de la nécessité d’une augmentation de l’offre de logements face à la hausse des prix et à un inventaire limité.
Les efforts législatifs, dirigés par le président des services financiers de la Chambre des représentants, French Hill (R-Ark.), et le membre le plus gradé, Maxine Waters (D-Calif.), comprennent plus de 20 dispositions visant à améliorer les programmes fédéraux de logement et à inciter les gouvernements locaux. Cette initiative souligne les défis persistants sur le marché du logement, alors que le prix médian intérieur a atteint 410 000 dollars au 2e trimestre 2025, soulignant l’urgence de solutions politiques efficaces.
Comprendre la pénalité liée à l’âge sur les prix
Pour les retraités, les enjeux sont élevés parce que le logement représente souvent une grande part de la valeur nette. Selon un rapport de 2023 du Harvard Joint Center for Housing Studies, la valeur médiane des capitaux propres des propriétaires âgés de 65 ans et plus a atteint 250 000 dollars en 2022, soit une augmentation de 47 % par rapport à 170 000 dollars en 2019 et représentant environ la moitié de leur richesse médiane.
Les données de l’industrie suggèrent également des résultats plus difficiles pour les vendeurs les plus âgés : le rapport 2025 sur les tendances générationnelles de la National Association of Realtors a révélé que 15 % des vendeurs âgés de 79 à 99 ans ont vendu à moins de 90 % du prix de la liste, ce qui constitue la plus grande part de tous les groupes d’âge. Ce même groupe était également le moins susceptible d’offrir des incitations aux acheteurs, même si ces derniers gagnent en influence sur un marché où il y a plus de vendeurs que d’acheteurs.
Le planificateur financier Joon Um a lié les résultats inférieurs aux contraintes de synchronisation et de trésorerie, et a déclaré à CNBC : “D’après ce que nous voyons en travaillant avec des propriétaires plus âgés, les prix de vente inférieurs proviennent généralement d’un entretien différé et de décisions de dernière minute qui sont souvent motivées par des contraintes de trésorerie à la retraite”.
L’auteur principal du CRR, Philip Strahan, a exhorté les familles et les voisins à veiller aux intérêts des propriétaires plus âgés et à garder un œil sur l’entretien des maisons. Il a également suggéré aux vendeurs de s’appuyer sur une aide de confiance lorsqu’ils traitent avec des courtiers.