Le gestionnaire immobilier régional fait une demande d’introduction en bourse sur le NASDAQ, pour une valeur d’environ 100 millions de dollars et un ratio cours/bénéfice nettement plus élevé que la plupart de ses concurrents
Les points clés
- Dalu International a déposé une demande d’introduction en bourse sur le NASDAQ, qui pourrait lui rapporter environ 8 millions de dollars et lui donner un ratio cours/bénéfice de 57 environ
- La société de gestion immobilière affiche des marges nettement plus élevées que la plupart de ses concurrents, alors qu’elle se tourne vers des services de location plus rentables
Le marché immobilier chinois n’a guère été favorable aux investisseurs ces derniers temps, les prix continuant de chuter et des milliers de projets restant inachevés faute de financement et du fait d’une faible demande. Mais cela n’empêche pas le groupe régional Dalu International Ltd., un fournisseur de services de gestion immobilière, de vouloir lever 8 millions de dollars relativement modestes dans le cadre d’une introduction en bourse sur le NASDAQ, selon une déclaration de la société publiée cette semaine.
Les sociétés de gestion immobilière sont l’un des rares groupes à être resté constamment rentable durant le ralentissement du marché immobilier chinois, comptant principalement sur les frais de gestion réguliers pour leurs revenus. Néanmoins, ce groupe commence à se faire lui aussi sentir la pression, comme le reflètent les données du prospectus de Dalu que nous décrirons sous peu.
Cette IPO est quelque peu inhabituelle pour plusieurs raisons, notamment le choix de Dalu de s’introduire en bourse sur le NASDAQ. Pratiquement tous ses concurrents sont cotés à Hong Kong, où les investisseurs sont très familiers avec tout ce qui touche au marché immobilier chinois. Peut-être que Dalu a fait ce choix pour cette raison précise, car il espère obtenir une valorisation assez importante par rapport à celle de nombreux concurrents cotés à Hong Kong.
Il semble que Dalu pense mériter une telle valorisation en raison de ses marges impressionnantes, qui semblent être le résultat de son récent passage aux services de location plus rentables que les services de gestion de propriété traditionnels. Depuis qu’il est entré dans le secteur il y a à peine trois ans, ces services sont devenus sa source de revenus principale.
La société offre également une chance relativement unique aux investisseurs d’investir dans une société de gestion immobilière très régionale qui espère s’étendre au-delà de sa ville d’origine, Chengdu, la capitale de la province du Sichuan, dans le sud-ouest de la Chine. Elle affirme qu’elle prévoit d’utiliser la moitié des recettes de son introduction en bourse pour des investissements stratégiques, y compris des acquisitions et des coentreprises qui pourraient la faire sortir de sa base actuelle, où elle gère une douzaine de biens immobiliers commerciaux et résidentiels et fournit des services de sous-location pour trois autres.
Avant de nous plonger dans ses états financiers, nous examinerons de plus près les objectifs de collecte de fonds de l’entreprise, pour comprendre pourquoi elle se pense autant de bien. Dalu a déclaré qu’il prévoyait de vendre 1,5 million d’actions entre 4 et 6 dollars chacune, soit 7,7% de son capital élargi. Cela valoriserait la société à environ 100 millions de dollars.
Cette valorisation et les derniers bénéfices annuels de la société lui donneraient un ratio cours/bénéfice (P/E) très élevé de 57. D’autres concurrents cotés à Hong Kong, qui sont tous beaucoup plus importants, se négocient à des multiples bien inférieurs, notamment Jinmao Services (0816.HK) à seulement 6,7, Onewo (2602.HK) à 15 et Yuexiu Services (6626.HK) à 9,2.
Une partie des faibles valorisations de ses concurrents peut s’expliquer par le fait que la plupart d’entre eux sont des unités de grands promoteurs immobiliers cotés, qui sont actuellement pratiquement tous en train de perdre de grandes sommes d’argent. Les investisseurs peuvent craindre que ces grands groupes ne cherchent à détourner des fonds de leurs divisions de gestion de biens immobiliers, qui sont l’un de leurs seuls actifs rentables. En fait, Dalu International est également contrôlé par un promoteur immobilier, le groupe Dalu, qui fournit actuellement environ un quart de ses revenus.
Le seul concurrent qui se rapproche un peu de ce que Dalu recherche en termes de valorisation est KE Holdings (BEKE.US ; 2423.HK), le premier fournisseur chinois de services de courtage immobilier, dont le ratio cours/bénéfice actuel est de 47.
Des marges confortables
Cela dit, nous examinerons de plus près les états financiers de Dalu International, y compris les marges brutes qui semblent assez solides. Dans le même temps, ces états financiers montrent comment même les gestionnaires de biens immobiliers commencent à ressentir la pression, du fait de la hausse des vacances commerciales et des propriétaires moins désireux de payer des frais de gestion élevés dans une économie en ralentissement et un marché immobilier faible.
La société opère sur un marché chinois des services de gestion immobilière qui devrait croître de 4,5 % par an d’ici 2020 pour atteindre 108 milliards de dollars d’ici 2027, selon les données de marché tierces figurant dans le prospectus. Dalu souligne également que la nature régionale du marché le rend très fragmenté, offrant des opportunités de consolidation.
Sur les six mois jusqu’en septembre dernier, soit le premier semestre de l’exercice de la société, le chiffre d’affaires de Dalu a augmenté de 3 % pour atteindre 2,84 millions de dollars, contre 2,76 millions de dollars sur la même période l’année précédente. Cela représente un net ralentissement par rapport à la croissance du chiffre d’affaires de 15,7% enregistrée sur l’année fiscale se terminant en mars 2024, où il avait atteint 5,54 millions de dollars.
Un facteur majeur de ce ralentissement a été la baisse des frais que la société facture pour ses services. Sur les six mois jusqu’en septembre 2024, ces frais pour les biens résidentiels qu’elle gère ont légèrement baissé pour atteindre 0,34 dollar par mètre carré, contre 0,35 dollar un an plus tôt. Les frais de gestion des biens commerciaux montrent une tendance similaire sur cette période, passant à 1,71 dollar par mètre carré contre 1,75 dollar un an plus tôt. Avant cela, les frais de gestion des biens résidentiels avaient augmenté de 46% l’année fiscale complète précédente, et ceux pour les biens commerciaux de 14%.
“Actuellement, l’offre de bureaux et d’espaces de vente au détail augmente alors que les taux d’occupation sont en baisse”, a déclaré la société. “Comment attirer et fidéliser les locataires et les clients est devenu un défi majeur dans nos activités commerciales.”
Malgré la faiblesse de ses résultats, Dalu a enregistré une marge brute de 44,2% sur les six mois jusqu’en septembre dernier, soit pratiquement le double comparé à la concurrence comme Jinmao Services, qui a enregistré 24,6% au cours de la première moitié de l’année dernière, Yuexiu Services, qui a atteint 25,9%, et Country Garden Services, qui a enregistré 21,2%.
Un facteur majeur derrière ses marges élevées semble être l’entrée de Dalu sur le marché de la location en avril 2022, qui est plus rentable que les services de gestion. Le prospectus montre que ces services de location représentent désormais plus de la moitié du chiffre d’affaires total de la société, soit environ 60% lors de son dernier exercice, la majeure partie du reste provenant de la gestion immobilière.
Sur son résultat net, Dalu a enregistré un bénéfice net de 878 000 dollars pour les six mois jusqu’en septembre dernier, soit une augmentation de 4,8% en glissement annuel. Ce type de croissance des bénéfices, associé à une croissance du chiffre d’affaires de 3%, n’est guère impressionnant et se situe en dessous de la moyenne de ses concurrents. Mais Dalu espère probablement que les investisseurs se concentreront plutôt sur ses marges, ainsi que sur son potentiel à devenir un consolidateur de l’industrie, alors qu’il fait une introduction en bourse à New York – plutôt qu’à Hong Kong – pour profiter de la relative méconnaissance des investisseurs sur les subtilités du marché immobilier chinois.