Le marché immobilier commercial allemand «reste une source de risque élevé», et les régulateurs financiers le surveillent de près après une succession rapide d’augmentations des taux d’intérêt qui ont touché les valeurs immobilières.
“Le système financier est confronté à des défis majeurs en raison des tensions géopolitiques et d’une économie faible”, a déclaré jeudi Michael Theurer, membre du Directoire de la Banque fédérale allemande. “Cela rend les superviseurs plus vigilants, en particulier en ce qui concerne le secteur de l’immobilier commercial”.
La Banque centrale européenne (BCE) a augmenté ses taux d’intérêt en 2022 alors que la zone euro a été le témoin d’un “pic extraordinaire” de l’inflation alimenté par la crise de l’énergie due à l’invasion de l’Ukraine par la Russie. Bien que la BCE ait commencé à baisser ses taux cette année, abaissant de 4,5 % à 3,4 %, les développeurs immobiliers commerciaux allemands demeurent à risque, selon la Bundesbank.
“Les taux d’intérêt plus élevés et les prix de l’énergie ont fait apparaître de nombreux risques”, a déclaré Theurer. “Les prix de l’immobilier ont baissé et le risque de crédit a augmenté.”
Le sous-secteur All Real Estate du DAX a atteint son plus bas niveau depuis le 16 août. Il s’échangeait à 159,11 euros à 11 heures 30 aujourd’hui. Le plus grand propriétaire foncier du pays par volume de marché, Vonovia (VNAn.DE), a chuté de 44 % au cours des trois dernières années, malgré une hausse de 16 % au cours de la dernière année.
Le système financier allemand a « résisté » aux taux élevés
Le système financier allemand a « globalement bien résisté à la phase de hausses exceptionnellement fortes des taux d’intérêt », a-t-il déclaré. « La résilience du système bancaire est suffisante grâce à des réserves de capitaux élevées. Les vulnérabilités diminuent, mais seulement progressivement. »
Mais les conditions sur le marché de l’immobilier commercial influencent les fonds immobiliers de détail à capital variable allemands, selon la Bundesbank.
“En règle générale, ces fonds présentent un risque de liquidité élevé”, a déclaré Theurer. “Ils ont vu des sorties nettes, les investisseurs anticipant des rendements plus élevés grâce à des investissements alternatifs. Cela pourrait accentuer les développements négatifs dans le secteur de l’immobilier commercial”.
Étant donné le risque global, un ensemble de tampons de capital supplémentaires que les régulateurs ont ordonné aux banques de développer en 2022 “reste approprié”.
Le « malaise » économique allemand ne montre aucun signe d’amélioration
Entre-temps, le « malaise économique » de l’Allemagne ne montre aucun signe d’amélioration, selon une enquête menée par S&P Global. La dernière enquête HCOB PMI « flash » a montré que l’activité industrielle avait diminué en novembre pour le cinquième mois consécutif, et ce au taux le plus rapide depuis février.
La première baisse de l’activité des services depuis neuf mois a aggravé une “faiblesse soutenue de la production manufacturière”, a déclaré l’enquête aujourd’hui. La demande plus faible de biens et services a conduit à de nouvelles pertes d’emplois au cours du mois de pénultième mois de l’année, a-t-il déclaré.
“Jusqu’à récemment, l’économie allemande était stabilisée en partie par le secteur des services, qui compensait la forte baisse de la production manufacturière”, a déclaré Cyrus de la Rubia, chef économiste de la Hamburg Commercial Bank. “Ce n’est plus le cas.”
Par conséquent, le produit intérieur brut (PIB) allemand a enregistré un recul de 0,3 % en glissement annuel au troisième trimestre, ont indiqué les données de l’Office fédéral de la statistique (Destatis) aujourd’hui. Au cours du troisième trimestre, le PIB a augmenté de 0,1 % par rapport au deuxième trimestre, bien que cette croissance ait été révisée à la baisse de 0,1 point de pourcentage par rapport àla prévision du 30 octobre.
La situation économique allemande pénalisée par les troubles politiques nationaux
Les responsables allemands évoquent régulièrement les tensions commerciales et les risques géopolitiques, mais les troubles politiques nationaux ont pesé sur la croissance économique. L’incertitude politique depuis l’annonce d’élections anticipées “n’aide pas”, a déclaré Rubia.
Le gouvernement de coalition du chancelier Olaf Scholz a éclaté plus tôt ce mois-ci après des semaines de querelles politiques à propos de la mauvaise santé de l’économie. Jusqu’aux élections anticipées du 23 février, la nation européenne manquera de direction politique.
En pleine faiblesse de l’économie allemande, les dépôts de bilan d’entreprises ont “augmenté de manière significative”, selon la Bundesbank. Les défaillances d’entreprises commerciales sont particulièrement élevées – totalisant plus de 7 milliards d’euros au 30 juin 2024.
Les demandes de dépôt de bilan à l’encontre du secteur des services et du secteur des activités immobilières sont légèrement inférieures. Ils restent néanmoins “importants”, à 5,5 milliards d’euros et environ 6,5 milliards d’euros, respectivement, selon la Bundesbank.
“Le chemin à parcourir est ardu”, a déclaré Theurer. “Les tensions géopolitiques continuent de présenter des risques pour la stabilité future du système financier.”
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